旧法律の力

旧借地法はいわば、借主側の権利の保護の為に施工された法律であり、平等という意味は依然解消されないままです。かつて存在していた旧借地法において、借主側に更新の意思がある限りは、地主側の都合によって、契約解除するのはとても困難だったのです。それは、更新が自動的に行われることが原則とされている法律と言えます。

正当事由があれば、地主も契約解除を求めることが出来ると言いますが、正当事由の定義がそもそも曖昧でなかなか、地主が主張出来るものではないと言います。それは、土地所有者自らが土地の使用を必要とする場合、その他の正当な事由とあるのみです。細かく決められているとは到底言うことが出来ず、地主が主張をすれば必ず借り主とトラブルを起こしてしまっていたようです。

新しい法律が施行されても、平成4年8月1日以前の契約は全て旧借地法が適用される契約です。現在まで一度も解約されていないということであれば、今後も旧法で定められた通りの契約が続行することになります。

旧法で契約をし、借地権を相続した場合何世代にもわたり受け継いでいるというケースは未だ存在しています。当初の借地権を所有している人が亡くなったからと言っても、地主側が土地の返還を求めることは相続には特に地主の許可などは必要ないため出来ないのです。

旧借地法

土地の所有者にとって借地法の存在は外すことができません。この借地権というものは、大正10年に始まってから71年という月日にわたって、借地人を守り続けてきました。しかし、その借地法が改正されることになったのです。

そして、廃止され新しく誕生したのが、借地借家法ということになります。現在の地上権、土地の賃貸借(借地)、建物の賃貸借(借家)についての法律は、借地借家法によって定められています。

大正10年以前には、日本においては「建物保護ニ関スル法律」というものが存在しました。実際に「建物保護ニ関スル法律」では、借主側の権利保護が全然充分ではないという問題を抱えていたのです。いわば、地主と借り主の関係が不平等な法律であり借地人(借主)の権利の保護をもっと強めなければならないという考えが深く根ざすことになり、「借地法」が施工されることになります。

旧借地法においては、土地を借り、更に契約更新をずっと続けていれば、半永久的に契約の継続をすることができる法律です。当事者が意識していなくても借地契約が自動的に更新されるのは借りる側にとって大きな強みです。

しかし、旧借地法も、平等という意味では完全な法律とはいうことが出来ませんでした。

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新しい法律

旧法借地権に対して「新法借地権」は、普通借地権のことです。普通借地権は期間満了後は、正当事由、財産上の給付(立ち退き料)によって、更新を拒絶することができるという特徴があります。

更に、建替えのとき、更新1回目以降、貸主の承諾がないケースにおいて、貸主の解約申し入れにより借地権は消滅します。承諾がある場合は契約の期間が20年延長されます。

旧法借地権は、いわば今まで借り主が大きく保護されていたのに対して、貸し主の権利が保護された法律として見なすことが出来ます。

更に新法借地権は、大きく分けると「普通借地権」と「定期借地権」の2つがあります。定期借地権は、一般定期借地は契約期間50年であり、契約の更新がありません。 建替えによる期間の延長がなく、借主の建物買取請求権がありません。

定期借地権は、より貸主側が強く守られている権利として考えることが出来ます。契約の更新がないから、期間が満了すれば、土地は貸主が有効的に利用することが出来ます。

旧法借地の場合において、貸主は期間満了時になれば、建物を買い取ることが義務付けられてもいましたが、定期借地権の場合ではその義務もありません。 ただし、契約によっては建物の買取を付加することは可能です。

借地権の法律

私達は、いずれ不動産売買の法律としっかり向きあわなければならない時代が来るかもしれません。そのとき借地権という言葉の意味もしっかり理解しなければならないことになります。

それは他人の土地を借りる権利のことを言います。 そのような法律が判りづらいものとなっているのは新しい法律が更に作られてそれと区別をしなければならないこともあげることが出来ます。

この法律も例外ではなく、1992年8月1日には新しい法律が誕生してそれ以前のものと区別されることになります。1992年8月1日以前存在していた法律の特徴は、期間満了後において、貸主に正当な事由がない限りは、貸主は更新を拒絶することができないという問題を抱えていたり、建替えの際、貸主は延滞なく異議を述べることが出来ない限りは契約を解除することができない問題を抱えていたりします。建替えにより契約期間が延長され、堅固建物で30年、非堅固建物で20年です。

いわば、1992年8月1日以前存在していた法律は、借り主が強く守られていた法律と理解することが出来ます。更新時に貸主の正当事由が実際に認められればいい訳ですが、そのようなケースはほとんど過去の事例でなかったと言います。

そして1992年8月1日以前の法律があり、新しい法律が誕生することになります。それは以前の法律が借り主優先の法律として捉えることが出来るなら、いささか貸し主有利になった法律として捉えることが出来ます。更に続けます。